信義區百貨業生態比較與經營模式 @ Sixcats溜隻貓

[信義區百貨業生態比較與經營模]

這次是文謅謅的話題XD(崩潰的圖少字多多

雖然信義區百貨業是全球密集度最高的地方

不過能夠在激烈的環境下生存下來

大家也有自己的辦法，

就來看看這些百貨業者的生存方式吧!

新光三越信義新天地A11、A8、A9、A4

自1997 年起，新光三越於台北都會精華區-信義計畫區，階段性為大家呈現的「台北信義新天地」，從提供消費者購物經驗，提升到帶給人們更多愉悅的生活經驗，不僅串連空橋的「水平式」購物概念，更清楚地為消費者規劃了專屬的購物空間。從首家A11 開幕，到A8、A9、A4 陸續就位；至今，位居信義計畫區的新光三越台北信義新天地，更成為來自世界各地人士到台北必定造訪的景點之一。

A11	A8	A9	A4
台北信義新天地A11館位居台灣二十一世紀超重量級信義商圈的樞紐，以職場新鮮人及雅痞家庭新族群為主力客層，為強調自我風格的新生活化購物商場；並且A11館與威秀影城、ATT 4 FUN等相結結合而成的塊狀商圈，將本館力造成為流行族走踏新據點。	台北信義新天地A8館位於捷運板南線出口，與A9館、A11館相比鄰，為滿足全客層消費需求的大眾化購物商場。多樣化且完整的商品規劃，滿足都會家庭的生活所需，而A8館與A11館、A9館結合成一都心型水平式購物中心，提供市民最優質的休閒購物環境。	台北信義新天地A9館位於A11館旁、威秀影城正對面，以國際精品及多國料理餐廳為主題的精緻化百貨公司，A9館將扮演高感性都市生活者及流行情報創造者的角色，B2更延攬法國最大的科技文化賣場法雅客進駐，是一時髦優質的購物天堂。	將個人優質生活作為購物規劃的主旨，再將身心靈衍生出來的人類五覺的需求，融合而提供食、衣、住、行、育、樂各種商品的購物環境，本館為精品大道的起點，引領時尚名媛進入體驗精緻生活的新天地，品牌形象及全系列商品的完全展現。

經營策略：

A.當劇場走進百貨公司，一場活動吸引30萬人次，行銷單位變策展公司

去百貨公司看舞台劇！以定目劇的形式，將劇場搬進新光三越信義店，曾吸引超過3萬2000名消費者買票進入，位於信義店的黃金地段，若是舉辦特賣會，租金與營業收入可能上看4000、5000萬元，留給劇場看似並不明智，但「買東西，網路上也做得到，劇場你就一定得進來實際感受，可能會順便吃個飯、逛一逛。」

在頂樓設有文化會館固定舉辦展覽，希望產生「瀑布效應」，現在新光三越的行銷部門每天忙著辦活動，更儼然成為專業策展公司。去年，信義店就舉辦超過90場大小活動，吸引了600多萬人次，帶動信義店來客數首度突破4000萬人次。

「你都帶小朋友來這裡看展了，可以順便吃個飯；如果你剛好需要一條口紅，不可能再跑到別的地方去買。」這就是新光三越寧可放棄高坪效，也要經營展演活動的背後盤算。

B.餐飲食品變成百貨最大業種，營收占比二成創歷史新高，合資經營創造差異性

新光三越的餐飲已經超越了化妝品，成為第一大業種，營收占比達到20％。三年多前內部就開始調整，「什麼會吸引消費者來，我們就引進什麼。」餐飲美食被視為台灣人的小確幸，內部甚至提出「一層樓一家餐廳」的目標，不少知名餐廳關掉街邊店走入百貨，「到百貨公司吃飯」對消費者已經變成一種習慣。「餐飲在假日吸引家庭客，平日也有不少男性上班族走進來吃飯，這些都是新客人。」

抓住這樣的趨勢，新光三越正悄悄架構全新的餐飲事業。

而外界鮮少知道的是，去年底來台、日本最大的蕎麥麵連鎖店──名代富士蕎麥麵，背後也是日方與新光三越共同合資成立。業界人士觀察，新光三越架構餐飲集團的企圖心明顯，畢竟餐飲業在百貨業屬於低毛利、占比卻愈來愈高，合資不僅可以創造差異化，也能共同分享利潤，對於提升整體獲利不失為一個好方法。

C.美式夜店風搬進日系百貨，老人小孩都來玩，主題式無齡樓面正流行

「東西好吃很重要嗎？新奇才最重要！商品好賺很重要嗎？消費者想買才重要！」依據白天、晚上的風格被重新組合，夜店風被搬進百貨公司，七彩霓虹招牌在漆黑的賣場內彷彿是紐約時代廣場，裡面有酒吧、有飾品、有鞋子還有從韓國引進的棉花糖冰淇淋。

顛覆日系百貨的傳統形象，改裝後的營收卻成長20％。「現在客人什麼都不缺，就是要好玩。」無齡的主題式陳列，已經取代了傳統樓層分配，老的、小的在同一個空間裡，一點都不奇怪。傳統以年紀區分淑女裝、少淑女裝的樓層分法，已讓消費者卻步；現在陸續改以主題風格為主，休閒風、上班族等，「打破年齡的區隔，才讓每個人在各個樓面遊逛時，都感到自在，多停留一點時間。

從美麗市場、劇場到餐飲，最終目的就只有一個──集客，「只有客人願意來，後面的一切才有可能發生。」

新光三越近期布局

◎信義新天地A11改裝完成，客群年輕化，年度業績目標50億元、年增8%
◎台中店最大型美食餐廳改裝完成，今年目標餐飲佔整體營收比重12%，業績挑戰173億元新高
◎電商平台將於3月上線
◎今年規劃再引入100個新品牌

台北101

台北101 MALL精選國際時尚與精緻美饌，貼心考量消費者的需求，以世界級空間設計規劃，完美凝聚質感、氛圍、與建築藝術，以有形空間開創無限意境，讓購物成為輕鬆舒適的享受台北101 MALL將和紐約的「第五大道」、巴黎的「香榭麗舍大道」、羅馬的「西班牙大道」等高級精品區劃上等號，以旗艦大店與全新概念提供消費者最豐富完整的選擇。不論是高級精品、設計風尚、流行生活、還是風味美饌，台北101呈現給消費者101%國際級的時尚美饌新選擇。

*B1~5F為購物中心，6F以上為商辦與餐廳則不涵蓋討論的範圍。

台北101的流行服飾品牌：

a. 6層樓的裙樓，主要規劃為購物中心

b. 主體塔樓為出租辦公室

c. 89樓以上為景觀台

經營策略

a.M型操作

◇金字塔頂端精品銷售＜－＞大眾消費品

◇獨特性的多功能商場

◇最大最多外文書的書局、最多進口商品的超市、世界最高的觀景台、最舒適的市民廣場、最道地的台灣美食、台灣之美名產集勝地、最大辦公大樓室內游泳池及休閒中心

◇曾於101樓舉辦派對，邀請消費滿高額門檻的VIP參與活動

◇消費累計滿50萬元，或指定店家達101萬元的顧客，可參加年底舉辦的觀景台「封館」星光派對

b.高底租

◇另加收抽成租金

◇約定目標營業額，未達到有權提前終約

◇約定101條款：要求最好的店長、要求最好的服務、要求最新的商品、要求101獨家商品

◇充分利用賺錢的工具：點燈、婚禮服務、交叉行銷、提供大樓承租人優惠

c.觀景台不只是看風景

◇三層樓各有特色一次滿足

◇最高郵筒寄信、最高的展售場地

◇套票門票、101樣的紀念品、台灣玉器、珊瑚金雕、貴重商品、觀光局、郵局、教師團體、旅遊展覽

101三大收入來源就是購物中心、辦公大樓、觀景台，其中購物中心的業績有3成，是觀光客貢獻，而辦公大樓出租率已達96%。

ATT 4 FUN

定位「新一代主題商場」的形象不但耳目一新，更成為國際旅客造訪台北市信義區繼101之後的必訪之地，

晉身國際化的商場，結合的「時尚、文創、娛樂、美食」四位一體的購物新地標。

讓信義區成為全球華人時尚的文化重心。以娛樂活動帶動整體商場的人氣與買氣，

讓ATT 不只是一座商場更是一座大型的娛樂城，由內而外，都讓消費者享有獨一無二的全新購物體驗。

ATT的母體字為ATTRACTIVE，意為具有吸引力的。

ATT在台灣的流行時尚領域依職都居於領導地位。

ATT已經建立起鮮明的態度與前衛的概念。

ATT不斷地為時尚產業帶來最新的思維與經營風格，不斷改變，不斷前進就是讓吸引力的不斷進化的動力。

為了強化與新一代的溝通，運用FOR的諧音，把枯燥的字母改成4賦予趣味性的LOGO變化。

而「4」代表著ATT最重視的四個業種分別是「時尚、文創、娛樂、美食」等，讓生活更精采豐富的四大元素。

為美好生活帶來全方位的歡樂，就是 ATT要呈現的經營理念。

以吃、喝、玩、樂與購物釋放各種生活魅麗，讓消費者在生活中釋放各種壓力。

FUN更聯結到中文的放，亦是種包容各種想法與創意的正面能量。

經營策略：

a.噴井理論新型態集客

頂樓的電影院為商場主軸凝聚人氣，引入人潮之後再往下朝賣場釋放，而ATT 4 FUN則以展演廳「ATT SHOW BOX」，用現在最夯的文化創意產業中的表演與視覺藝術集客，這也是目前唯一以「文創」主打的商場。

b.餐廳夜店占營收四成

高樓層不只有ATT SHOW BOX負責集客，十到十二樓則是部分兼具表演場地的大型餐廳。

進駐的其他餐廳大部分也是在這裡「首播」，ATT 4 FUN等於是以娛樂餐飲為主的商場；而且為了凸顯餐廳，ATT 4 FUN也不設置小吃街。獨身比例愈來愈高，轉向對超商的依賴度增加，使得過去針對「全家人」設定全客層的百貨公司業績逐年下降。

c.取消彩妝專櫃小吃街

1.不再引進被百貨公司視為最重要生財利器的化妝品專櫃。

2.放棄傳統百貨公司要求每家店要統一裝潢，因此所有進駐的廠商都卯足力氣做設計比賽。

統一新時代百貨

由統一集團百分之百轉投資的「統一阪急台北店」於2010年10月開幕誕生，並自2016年3月起更名為「統一時代台北店」，運用集團行銷資源整合及零售業經驗結合，全力拓展美麗事業，帶給消費者全方位美的體驗。打造「美人百貨」為定位基礎，主打「日式生活新美學」，並以「差異化服務」搶攻台灣市場。台北店以延續高雄店「美人百貨」為經營基

礎，喊出「美人新誕生信義新焦點」口號，以「打造時尚 OL 的美人百貨」為目標。

座落於台北市信義商圈的黃金三角樞紐位置：忠孝東路及基隆路口的市府轉運站，有效結合捷運、巴士轉運站及國際級飯店，從地下2樓到7樓營業面積約8,000坪，其中地下2樓賣場與市府捷運站相通，1樓則緊鄰巴士轉運站，8樓到31樓是全球頂級設計飯店W Hotel。

經營策略：

跟日方分手之後第一個周年慶，高秀玲團隊親自操刀，擴大優惠幅度衝行銷。除了會員跟聯名卡友能讓業績目標增加5%，化妝品跟其餘產品刷卡也有回饋，可挹注全年業績成長3%。

台北一號店蔦屋書店(TSUTAYA BOOKSTORE)，蔦屋書店將採「BOOK & CAFÉ」模式，包括販售日文書籍雜誌、外文書、生活雜貨、文具，也有日本蔦屋書店限定自有品牌商品，並結合來自日本涉谷的咖啡餐廳「WIRED TOKYO」，讀者可以自由閱讀尚未購入的書籍，同時一邊享受咖啡及美食。

BELLAVITA

BELLAVITA寶麗廣塲的核心原點，來自創立者品嘗美食的喜好，從想開一家輕鬆無拘束的咖啡廳，發展為一時尚溫馨的bar & restaurant a³，希望能帶給來享受美食的客人同時也享受自在的氛圍。BELLAVITA寶麗廣塲擁有全台第一家米其林星級法式餐廳L’ ATELIER de Joël Robuchon及茶點沙龍SALON DE THE de Joël Robuchon，日式輕鬆懷石料理TON(同)28、HO SHABU合鍋物, 結合傳統及現代之義式餐廳Beata té等多國料理，夏威夷酒吧餐廳HALEAKALA，以及結合B2 Oyster Bar生蠔Bar、酒窖等各國風味的新型態美食天地，都將以最用心及特別的風貌，提供大家一個與親朋好友相聚的地方；加上歐、美、日經典及時尚的時裝、珠寶、飾品、水晶等；另外更特別設置藝文展覽演出空間以及廚藝空間，希望帶給消費者多樣化的飲食、悠閒購物的舒適空間，更希望孕育藝術和人文氣息。

2003年12月成本為56.4億元，平均每坪為249.9萬元，硬體設備約35億元

每坪公告現值為528.9萬元，價格僅次於台北101（563.3萬元）以及新光摩天大樓（557.2萬元）。

BELLAVITA消費符號與經營策略

為高消費族群量身訂製他們想要的購物空間，在一切仿造歐式建築的空間下，高所得與高購買力主要表現在歐洲的高級品，此現象並不單純追求高價及高級品而已，更是在追求歐洲歷史及傳統孕育出來的高品質文化，所內涵的意義是指與更廣的文化做連結而產生，如社會意識形態(貴族虛榮的排他性)，不僅限於消費而貴的物品，還會產生一種高貴而有品味的貴族文化。

信義誠品

誠品生活信義店開幕於2006年1月1日，位於信義計畫區菁華區位，連通市政府捷運站，具有絕佳立地條件，每年超過1200萬人次進出。全店以「國際、薈萃」為定位，經營內容和空間規劃由「閱讀與生活的博物館」和「臺灣面向世界的文化視窗」出發，希望帶給消費者與世界同步的美好生活。

誠品生活信義店的書店涵納近21萬種書目。全年也有超過上百場的新書發表會、藝文表演、文化講座等在此發生，誠品希望能成為所有人文藝術創意工作者，長期且最大、最重要的發表平臺。全館複合商場運用「連鎖而不複製」的誠品經驗，以在地觀點與國際視野，彙集流行精品、時尚服飾、特色美食、創意禮品、居家擺設等多元化的世界級經典商家進駐，創造國際化的臺北城市意象與誠品Life Style的文化品牌，成為華人市場最具指標性的「國際文創交流平臺」。

經營策略：

誠品不但是扮演文創平台，還要兼負扶植角色，才可能讓店家品牌與營收一起成長。

a.把消費滿額贈禮的預算，都拿來與有潛力的專櫃品牌合作，獨家開發贈品，並且利用全台通路，做文宣介紹，讓消費者能直接認識品牌、體驗設計。

b.誠品常被外界形容為「文青百貨」，文青有個性、有思想且勇於表達的特質。

c.國際觀光客→外面的需求，是從裡面長出來的;國內市場→不會為了要觀光客，去做跟裡面沒關係的事，像那些已經非常知名的伴手禮

新世代不完全以薪資條件衡量企業，反而較在乎企業文化是否符合本身興趣，誠品書店正是以獨樹一格的企業文化及價值觀、企業主的創業精神等，最獲新世代職場新鮮人的認同。

誠品的營收來自三部分：圖書雜誌文具銷售、商場、餐飲三部分，分別約占三○％、六○％、六％左右，書店所占的業務比重僅約三成左右，然而卻是十億元存貨的關鍵。而且誠品主要獲利來自商場，賴以創造廣大名聲的書店卻一直是「賠錢貨」。

把商場事業部與書店事業部進一步整合為通路事業部，讓兩者除了共享招商行銷等資源外，還可降低整體的營運成本。像是引進書店、酒窖、咖啡、餐飲等業種，除了書店是由誠品自己經營外，其他業種則由誠品招商引進，等於是做二房東。

誠品優質的「品牌」形象

「閱讀」與「娛樂」綜合的特性

卓越的消費空間

誠品將其優質服務、舒適且具設計感的實體環境等因素所造成的成本，適當地反映在其所販售的書籍上；外文書籍佔了一半以上，而一些像社會文化思潮、美術研究等小眾市場才會購買的書種，一般書店多不願投資，誠品則全面引進，即「想買外文書籍就去誠品」，一方面將使誠品成為「專業書種」的強勢品牌，另一方面亦可藉此吸引消費者前來誠品，進而提升其他大眾圖書的營收。

讓顧客體驗不一樣的感覺，不是來書店就只是看書和買書這兩項活動，誠品還推出展覽、音樂會等讓顧客有好的體驗，並留下深刻美好的映像，從產品的四周為出發點，先讓顧客對著像產品有忠誠度之後,進而增加其再購次數，為企業帶來實質的利益。

根據分店所在地特色，來選擇該分店所需的藏書，目的在於提供更加符合消費者需求的服務，誠品書店每家分店除延續基本經營特性，更強調依照區域需求，發展各異其趣的書籍內容及陳設風格，因此每一家分店都是誠品書店與讀者溝通的新嘗試與新創意。

微風松高、微風信義

松高原址為momo百貨計劃開設的信義店，與寒舍艾麗酒店同棟。2013年8月，富邦集團因momo百貨信義店招商不順，而將商場經營權轉售給微風集團，由微風承接富邦人壽A10館商場之租約。

微風松高店斥資15～20億成本打造，營業面積約3800坪，營業樓層為地上四層至地下兩層，其主力客層定為16歲到30歲之年輕族群。全館計有126個櫃位，並獨家引進不少國際品牌。估計業績貢獻一年可望上看30億元，並預計2年後損益兩平。

微風松高店以遊逛性高取勝，從3坪小舖到千坪H&M旗艦大店都有，總品牌數共162個，八成是獨家引進，二成是韓系品牌，都是具指標性的韓流大店。

微風信義位於國泰置地廣場之地上四層至地下二層，營業面積約9000坪。2011年，微風集團以一年五億元租金向國泰人壽簽訂A3館租約，投資金額約為16億元；2015年11月5日開業，首年營業額目標為53億元。

微風信義全館設有108個專櫃，其中全臺獨家櫃位佔35％，信義區獨家櫃位佔25％，客層定位與微風廣場同為國際精品與流行時尚，特色服務為2F女廁提供廁所咖啡，讓女性能利用梳妝的時間悠閒品嘗咖啡。

經營策略：

藉由新科技強化微風松高的年輕形象，並有效吸引行動族群到館內集點看商品，導入更多人流，消費者可在館內輕鬆收到各主要活動的資訊推播，且為讓消費者更熟悉館內各個品牌，故以三個月為一檔期，每檔期精選數個櫃位設置APP簽到集點活動，消費者在進行集點活動的同時，可同步熟悉館內特色品牌，檔次櫃位定期變換，讓消費者保有新鮮感。

快閃櫃
微風之夜

互聯網：

微風也會運用臉書、Instagram，當作一個跟消費者溝通的工具。微風的Breeze App目前會員人數快到25萬人，希望在一年半內衝到100萬人，成為微風的鐵粉軍團，會每天發訊息跟他們溝通並行銷。

微風數位時代：

預期當會員人數達100萬人之後，該公司將獨立出來做數位事務。會從事電商及大數據分析運用等工作。

暫緩上市 把握併購機會：

有適合的標的物，微風不排除併購，並要考慮微風進去是對他們加分的，包括還正在準備IPO的公司都有可能。集團內有微風創投，微風創投的投資原則是投資吃的以及百貨相關為主。

NEO19

全面都會休閒時代來臨 Neo19開創精緻主題餐飲風潮
台北的休閒購物已經邁入多元選擇的時代，在信義商圈內以主題餐廳與健身娛樂為訴求的主題複合商場Neo19，於2001年10月27日正式開幕營運，一個精緻化路線的休閒商場，為喜歡挖寶嚐鮮的消費者帶來一處全新的享樂新天地。

以Neo19就是以主題複合商場為規劃主軸，採「店中店」的經營模式，進駐店家不是旗艦店就是全新的概念店，由於休閒定位明確，商場內的品牌多是唯一或台灣第一家，尤其是各種不同口味料理的餐廳搭配組合，展現各國餐飲風貌，目前已經成為特定消費者所定休閒購物場所。

光體的建築設計與靈活的分層規劃
Neo19為希望讓消費者在吃、喝、玩、樂各方面，能享受到主題精緻化的休閒質感，不僅利用燈光與惟幕牆等多變建築材料，並運用巧妙的空間設計，讓人身置其中，彷彿進入未來流行概念的感受中。

這棟全鋼骨結構的現代化惟幕大樓，自然的光源讓人一進入大門後，便能被室內的空間感所吸引，夜晚的時候，配合現代流行感的燈光計劃，突顯這棟商場在流行主題上的一致性，帷幕牆上的燈光、透明觀光電梯與光牆的設計，透露出Neo19在信義商圈內強烈的流行概念性格。

百貨公司營收與坪效比較：

百貨公司		業績	消費者	容積/坪效
新光三越信義新天地	A11	212億	潮流人士、年輕雅痞客群為主	12,172坪	47.1萬
	A8		都會家庭、大眾型全客層	13,369坪
	A9		高感性都市生活者、大眾化購物商場	10,622坪
	A4		時尚名媛的高級精品	9,655坪
台北101		115億	國內外的具有消費能力的潛力觀光客	23,000坪	50萬
ATT 4 FUN		52億	年輕化的商場，以20～35歲為主力客層	13,000坪	40萬
統一新時代百貨		48億	通勤族早餐市場、新時代女性、都會女性	8,000坪	60萬
BELLAVITA		30~40億	頂級客層的名媛貴婦	15,000坪	26.6萬
信義誠品		8億	對於新事物敏感度較高的文青、小資族，外語相關的專業人士	2,500坪	32萬
信義威秀		3億	電影愛好者	10,000坪	3萬
微風松高		30億	愛好韓流的年輕族群	3,800坪	33.3萬
微風信義		53億	以高端客戶為主要客層	9,000坪	58.8萬
NEO19		10億	年輕族群的聚餐或夜店咖	2,100 坪	47.6萬